Waarom het juist in de gemeenschappelijke ruimte misgaat

Een woning wordt verwarmd, bewoond en opgemerkt. Een trappenhuis, portiek, bergingsgang of fietsenkelder is geen van drieën. Die ruimten worden meestal niet of nauwelijks verwarmd, ze grenzen aan buitenlucht, en niemand woont er — dus valt het pas op als het al zichtbaar is.

Daar komt bij dat er in die ruimten structureel vocht wordt binnengebracht dat er niet weg kan. Natte jassen en paraplu's in de entree, natte fietsen in de kelder, dweilwater in de gang, en bij portiekflats een deur die bij elke passage koude buitenlucht inlaat die op een koud oppervlak condenseert.

Het resultaat is een ruimte die per saldo koud, vochtig en slecht geventileerd is. Dat is precies de combinatie waar het misgaat, en het is de reden dat schimmel in het trappenhuis vaker voorkomt dan in de woningen die eraan liggen.

Wat er feitelijk gebeurt

Het RIVM formuleert het mechanisme kort: schimmelsporen komen van nature in de lucht voor en zijn dus overal aanwezig. Zodra ze terechtkomen op een plek waar voldoende vocht is, ontkiemen ze en ontstaat een nieuwe schimmelplek.

Dat is de kern, en het is een ongemakkelijke boodschap voor wie op zoek is naar een product dat het probleem oplost. U kunt de sporen niet wegnemen — u kunt alleen het vocht wegnemen. Als richtwaarde noemt het RIVM een goede luchtvochtigheid tussen de dertig en zeventig procent.

De oorzaken worden in twee groepen verdeeld. Bouwtechnisch: bouwvocht, optrekkend vocht, condensatie op niet-geïsoleerde buitenmuren of ramen met enkel glas, een vochtige kruipruimte, regendoorslag en lekkages. En gebruik: alledaagse activiteiten waarbij waterdamp vrijkomt. In een gemeenschappelijke ruimte is het aandeel bouwtechnisch bijna altijd groter dan in een woning, simpelweg omdat er niemand kookt of doucht.

Waar u het aan ziet voordat het zwart wordt

Het RIVM noemt als signalen van te veel vocht: een muffe of bedompte lucht, vochtplekken, loslatend behang, schimmelplekken, rottend hout en condens op ramen. In een trappenhuis vertaalt zich dat naar loslatend schilderwerk, een muffe geur bij de kelderdeur, en beslagen ruiten in het portiek op koude ochtenden. Dat zijn de momenten om te handelen, niet de zwarte vlekken zelf.

Waarom schoonmaken alleen niet werkt

Het RIVM is hier ondubbelzinnig: om schimmels te bestrijden moet de oorzaak van het vochtprobleem worden aangepakt. En, met een uitroepteken in de originele tekst: als de oorzaak van het vochtprobleem niet is verholpen, komen de schimmels vanzelf weer terug.

Dat is ook onze eigen ervaring, en wij zeggen het liever vooraf dan achteraf. Een reinigingsbeurt haalt de aanslag weg en geeft een schone ruimte op. Wat die beurt níét doet, is de koudebrug isoleren, de ventilatie herstellen of de lekkage vinden. Wie alleen reinigt, koopt zichtbaarheid, geen oplossing.

Dat betekent niet dat reinigen zinloos is. Het betekent dat het reinigingsinterval een meetinstrument is: moet een portiek elk half jaar opnieuw, dan is dat de meest betrouwbare aanwijzing die u heeft dat er bouwkundig iets aan de hand is.

Glad of poreus: het verschil dat de kosten bepaalt

Dit onderscheid bepaalt of u met schoonmaak te maken heeft of met herstel, en het wordt in offertes vrijwel nooit gemaakt.

• Gladde oppervlakken. Tegelwerk, geschilderd staal, kunststof, glas. Het RIVM beschrijft dat schimmel hier verwijderd kan worden met soda opgelost in heet water. Let op het detail dat vrijwel iedereen fout doet: gebruik daarbij een doek en geen borstel, om verspreiding van de schimmel te voorkomen. Droog schuren of borstelen verspreidt de sporen door de ruimte.

• Ruwe en poreuze oppervlakken. Hout, kit, gips en pleisterwerk. Daar dringen de schimmeldraden in het materiaal. Het RIVM stelt dat de schimmels dan alleen verwijderd kunnen worden door de beschimmelde delen van het materiaal weg te nemen.

Een trappenhuis met gestuukte en geschilderde wanden valt vaak in de tweede categorie. Dat is precies waarom een oppervlakkige beurt daar tegenvalt: het zichtbare deel gaat eraf, de draden in het pleisterwerk blijven zitten. Het eerlijke antwoord is dan dat er gehakt, hersteld en opnieuw afgewerkt moet worden — schildersen herstelwerk, geen schoonmaakopdracht.

Wat de gezondheidskant hierin weegt

Het RIVM nuanceert dit zorgvuldig en dat doen wij ook. Vocht en schimmels zijn niet per se de oorzaak van gezondheidsklachten, maar kunnen astma en andere luchtwegklachten wel verergeren. Bij een vochtige omgeving kunnen keelpijn, niezen en hoesten, een verstopte neus, piepende ademhaling en benauwdheid optreden, en bij mensen met een allergie treden klachten vaker en heftiger op.

Voor een bestuur is dat relevant omdat het de afweging verschuift. Zwarte aanslag in een portiek is niet alleen een kwestie van uitstraling bij verkoop, en het is ook geen medisch noodgeval. Het is een onderhoudspunt met een gezondheidscomponent, en dat rechtvaardigt dat het op de agenda komt in plaats van in de rondvraag.

Wat een VvE hier concreet mee doet

De gemeenschappelijke ruimten zijn het domein van de vereniging, niet van de individuele eigenaar. Dat maakt dit een bestuurstaak, en het maakt de aanpak ook eenvoudiger dan bij een klacht binnen een appartement: er is één opdrachtgever.

• Leg het interval vast. Noteer wanneer er gereinigd is en wanneer de aanslag terugkwam. Twee metingen zijn genoeg om te zien of het een onderhoudspunt is of een bouwkundig gebrek.

• Laat de oorzaak beoordelen voordat u een offerte vraagt. Een visuele gebouwinspectie kijkt naar lekkages, ventilatievoorzieningen, koudebruggen en de staat van het schilderwerk — de dingen die het interval bepalen.

• Zet het in het onderhoudsplan, niet in de servicekosten. Terugkerende reiniging van gemeenschappelijke ruimten hoort in de reguliere schoonmaak; het herstel van aangetast pleisterwerk of schilderwerk hoort in het meerjarenonderhoudsplan.

• Beschrijf het in het contract. Wat onder de reguliere beurt valt en wat als apart werk wordt gefactureerd, is bij dit onderwerp de meest voorkomende bron van misverstand. In ons artikel over het schoonmaakcontract voor een VvE staat hoe u dat afbakent.

Wat wij wel en niet doen

Wij verzorgen de verwijdering van schimmel en zwarte aanslag en de preventieve behandeling van gemeenschappelijke ruimten, en nemen dat mee in de reguliere rondes voor VvE's en vastgoedbeheerders in Noord-Holland. Dat sluit aan op het onderhoud van galerijen en portieken, waar dezelfde vochtbelasting speelt maar dan buiten.

Wat wij niet doen is beloven dat het wegblijft. Als bij de opname blijkt dat de oorzaak bouwfysisch is, zeggen wij dat, en dan is een reinigingsopdracht hooguit de helft van de oplossing. Dat kost ons soms een order en levert u een correcte diagnose op. Vraag een vrijblijvende prijsindicatie aan of neem contact met ons op.

Bronnen

• Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, "Schimmel- en vochtproblemen in woningen", uitgave april 2015, documentnummer 008013 — voor de oorzaken, de richtwaarde van dertig tot zeventig procent luchtvochtigheid, de gezondheidsklachten en de verwijderingsmethode per type ondergrond.

• GGD-richtlijn medische milieukunde over schimmel- en vochtproblemen in woningen, uitgegeven via het RIVM, voor de nadere onderbouwing van dezelfde uitgangspunten.

De aangehaalde RIVM-voorlichting is geschreven voor woningen. Het onderliggende mechanisme is in een gemeenschappelijke ruimte hetzelfde; wat verschilt is wie verantwoordelijk is voor het verhelpen ervan. Dit artikel is algemene voorlichting en geen bouwkundig of medisch advies. Laatst gecontroleerd op 31 augustus 2026.