Waarom galerijvloeren vervuilen, en waarom dat geen schoonheidskwestie is

Een galerij is een buitenvloer die vrijwel nooit opdroogt: hij ligt in de schaduw van de bovenliggende vloer, de wind komt er slecht bij, en aan de noordzijde blijft hij dagen vochtig. Dat is het klimaat waarin algen en mos zich vestigen. Daarbovenop komen zeepresten uit schoonmaakwater, vogeluitwerpselen en in de winter strooizout.

Die laag is dun, groenzwart en nauwelijks zichtbaar tot hij nat wordt. Dat is het punt. Droog is een algenfilm nog redelijk stroef; nat wordt hij spekglad. Vervuiling op een galerij is dus geen esthetisch probleem, maar een sluipend veiligheidsprobleem.

Een wettelijke stroefheidseis voor galerijvloeren van bestaande woongebouwen bestaat niet. Meetmethoden wel: de slingerproef volgens NEN-EN 13036-4 en de R-classificatie volgens DIN 51130, maar die gelden voor werkvloeren en wegdek. Het ontbreken van een norm neemt de aansprakelijkheid niet weg.

Portieken vervuilen anders

Een portiek is grotendeels overdekt en droogt sneller. Algen zijn er zelden het probleem, zand, split en naar binnen gelopen strooizout wel. Het risicopunt zit bijna altijd op de trap: versleten antislipprofielen op de neus van de trede, en een gladde bordesvloer bij de buitendeur. Twee inspectiepunten die in veel schoonmaakcontracten ontbreken.

Wat artikel 6:174 BW voor uw VvE betekent

Artikel 6:174 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek legt de aansprakelijkheid bij de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, wanneer dat gevaar zich verwezenlijkt. Een appartementengebouw met zijn galerijen is zo'n opstal.

Dit is risicoaansprakelijkheid, geen schuldaansprakelijkheid. Dat het bestuur niet wist dat de galerij glad was, of dat de beurt al ingepland stond, is voor de vestiging van de aansprakelijkheid niet doorslaggevend.

Galerijen, portieken en balustrades behoren in de meeste splitsingsaktes tot de gemeenschappelijke gedeelten. Bezitters van de opstal zijn de gezamenlijke appartementseigenaars; het beheer ligt bij de vereniging van eigenaars. In de praktijk regelt de VvE het onderhoud en komt een claim daar als eerste terecht.

De tenzij-clausule, en wat aantoonbaar onderhoud wel doet

Lid 1 sluit af met een uitzondering: geen aansprakelijkheid als die er ook niet zou zijn geweest wanneer de bezitter het gevaar had gekend toen het ontstond. Die uitzondering is smal en ziet op gevaren die zo plotseling opkomen dat ingrijpen redelijkerwijs niet mogelijk was. Mosgroei, een uitgesleten antisliplaag en voortschrijdende betonschade zijn processen van maanden tot jaren.

Een logboek neemt de aansprakelijkheid niet weg, maar verplaatst de discussie naar de vraag of wat de VvE deed redelijk was. Leg vast: datum en methode van elke reinigingsbeurt, inspectierapporten met conditiescores, meldingen over gladheid met wat ermee is gedaan, en besluiten om onderhoud uit te stellen. Dat laatste ontbreekt het vaakst; uitstel is verdedigbaar, maar alleen gemotiveerd in de notulen.

Strooizout verbindt de schoonmaak met de constructie

Strooizout brengt chloriden in het beton. Die dringen door de dekking tot bij de wapening en breken de beschermende laag rond het staal af. Het gevolg is putcorrosie: geen gelijkmatige roestlaag, maar plaatselijke kuiltjes waarin de staafdoorsnede sterk afneemt.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken noemt in zijn infoblad over galerijvloeren twee oorzaken die los van elkaar of samen kunnen spelen: te weinig of te laag aangebrachte wapening, en putcorrosie door binnengedrongen chloriden uit dooizout. Die corrosie is aan het oppervlak meestal niet te zien, en breuk kan volgen zonder zichtbare doorbuiging of scheuren vooraf. Volgens hetzelfde infoblad speelt dit vooral bij galerijen en niet bij balkons: op een galerij wordt meer dooizout gestrooid, want het is de enige toegangsroute naar de woningen.

Het advies is onaangenaam maar duidelijk: strooi geen zout op een betonnen galerij. Dat vraagt om mechanisch sneeuwvrij houden, zo nodig met een chloridevrij dooimiddel, en om een afspraak met bewoners, want die strooien anders zelf. Een agendapunt voor het najaar, niet voor de eerste vorstnacht.

De onderzoeksplicht voor uitkragende galerijvloeren, en wat die niet is

Na het bezwijken van een uitkragende galerijvloer in 2011 kwam er in december 2015 een onderzoeksverplichting in de bouwregelgeving, geldend vanaf 1 januari 2016. Die gold voor galerijflats met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet zijn verbonden aan de verdiepingsvloeren of gevelbalken; volgens het infoblad van BZK gaat het om complexen van voor 1975. Het rapport moest er voor 1 juli 2017 liggen, opgesteld volgens SBR-publicatie 248, Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten.

De reikwijdte is smaller dan het verhaal dat erover rondgaat.

• Niet elke galerij valt eronder. Vloeren die op consoles rusten of thermisch onderbroken zijn aangesloten, zijn niet monoliet vastgestort en vielen erbuiten.

• De regeling zelf is per 1 januari 2024 vervallen. Dat maakt geen enkel complex veiliger: een bestaand bouwwerk mag niet in een staat blijven die niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoet, en de gemeente kan op grond van de onderzoeksplicht daarin alsnog onderzoek verlangen.

• Een rapport uit 2017 is geen vrijbrief. Is er sindsdien bijgestort, een zwaardere afwerking aangebracht of jarenlang gestrooid, dan is de uitgangssituatie veranderd.

De periodieke beoordeling van constructieve veiligheid die sinds 2024 in dat besluit staat, is een ander spoor: die geldt alleen voor gebouwen met een bijeenkomst-, onderwijs- of sportfunctie of een functie voor personenvervoer, bestemd voor ten minste 5.000 personen. Woongebouwen vallen er niet onder.

De reinigingsmethode bepaalt wat er van de afwerklaag overblijft

Veel galerijvloeren zijn geen kaal beton. Er ligt een afwerking op: meestal een vloeibaar aangebracht kunststofsysteem op basis van PMMA of polyurethaan, soms een tegelvloer. Die laag houdt water uit het beton en levert de stroefheid.

Bij kunststofsystemen komt die stroefheid van ingestrooid kwartszand in de toplaag. Dat is de kwetsbare kant: een te agressieve reiniging haalt de vervuiling weg en een deel van dat zand erbij. De vloer oogt daarna schoon en is gladder dan ervoor.

Even afspuiten is op een gecoate galerij dus een reëel risico. Hogedruk is niet per definitie verkeerd, maar druk, watertemperatuur, spuitafstand en reinigingsmiddel moeten passen bij wat er ligt. Leidend is het onderhoudsvoorschrift van het toegepaste systeem. Let ook op het middel: organische aanslag zoals algen en mos vraagt een alkalisch product, minerale aanslag een zuur product.

Nog iets voor de uitvraag: complexbreed reinigen, of alleen de blokken met de meeste klachten? Gedeeltelijk werk levert zichtbaar kleurverschil op.

Een kunststofafwerking vraagt in de praktijk minstens een reinigingsbeurt per jaar, het liefst in het najaar: na de bladval en voor het strooiseizoen. Voor galerij- en terrasreiniging is dat praktisch ook het gunstigste moment. Waar een zwaardere aanpak nodig is, gebeurt dat als hogedrukreiniging met een op de ondergrond afgestemde druk, niet met de hoogste stand van het apparaat.

Afschot, hemelwaterafvoeren en hekwerken

Een galerij hoort af te wateren. Op oudere complexen staan er plassen: het afschot is er nooit geweest, het is door zetting omgekeerd, of de afvoer zit dicht.

Stilstaand water is niet alleen glad; het verlengt de tijd dat het oppervlak nat is, precies de omstandigheid waarin vocht en chloriden de dekking in trekken. Schiet het afschot structureel tekort, dan is afschotcorrectie bij de eerstvolgende vloerrenovatie een reëlere oplossing dan vaker vegen.

Het hekwerk is het onderdeel waar het bij een val op aankomt, en tegelijk het minst bekeken. Voor bestaande bouw eist het Besluit bouwwerken leefomgeving in de artikelen 3.15 tot en met 3.17 een afscheiding bij een hoogteverschil van meer dan 1,5 meter, met een hoogte van ten minste 0,9 meter en een beperking op de openingen onderin.

Belangrijker dan de maat is de bevestiging. Balustrades zijn vaak verankerd in de betonrand of de gemetselde borstwering, precies waar vocht en chloriden het eerst binnenkomen. Let op losse of roestende ankers en scheurvorming rond de bevestiging: een hek dat er goed uitziet kan aan een aangetaste verankering zitten. Dan is reinigen niet de oplossing maar de aanleiding voor beton- en voegreparatie.

Wat hiervan in het meerjarenonderhoudsplan hoort

De meeste onderhoudsplannen noemen de galerijvloer een keer: in het jaar waarin de coating wordt vervangen. Te weinig, want wat er in de jaren daartussen gebeurt bepaalt of dat moment op tijd komt. In een bruikbaar plan staan ook de terugkerende posten en inspectiepunten:

• jaarlijkse reiniging van galerij- en portiekvloeren, met de methode die bij de afwerking hoort;

• controle van hemelwaterafvoeren en spuwers, twee keer per jaar;

• de conditie van de afwerklaag, inclusief stroefheid en niet alleen het uiterlijk;

• hekwerken en hun verankering als apart bouwdeel, niet onder de post gevel;

• de status van het constructieve onderzoek, als het complex eronder valt.

De conditiescores uit NEN 2767 houden dat gesprek objectief: conditie 4 is een ander agendapunt dan een vloer die er slecht uitziet. Deze punten komen boven bij een visuele gebouwinspectie, waarin galerijen, portieken, hekwerken en afwatering apart worden beoordeeld.

Voor VvE's en vastgoedbeheerders in Noord-Holland verzorgen wij de schoonmaak en het onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, van portiek tot galerij. Weet u niet welke afwerking er op uw galerijvloeren ligt? Vraag een opname en prijsindicatie aan. Het begint met vaststellen wat er ligt, niet met een reinigingsvoorstel.

Bronnen

• Artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek, aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal.

• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 3.6, 3.6a en 3.15-3.17, en Omgevingsregeling artikel 5.62.

• Regeling Bouwbesluit 2012, artikel 5.11 Galerijflats (Staatscourant 2015, 45221), vervallen per 1 januari 2024.

• SBR-publicatie 248, Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten, tweede herziene uitgave.

• Infoblad Onderzoek galerijvloeren bij flatgebouwen, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

• Antwoord op Kamervragen over onveilige balkons en galerijen, Aanhangsel Handelingen 2017-2018, nr. 3130, 7 september 2018.

• NEN 2767 (conditiemeting) en, als meetmethoden voor stroefheid, NEN-EN 13036-4 (slingerproef) en DIN 51130 (R-classificatie).

Dit artikel is algemene voorlichting en geen juridisch advies. Wat in uw complex gemeenschappelijk is, staat in de akte van splitsing. Laatst gecontroleerd op 8 augustus 2026.