Wat de wet als uitgangspunt neemt

Het Burgerlijk Wetboek is hier kort. Artikel 7:224 lid 1 bepaalt dat de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Lid 2 regelt in welke staat.

Is er tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde opgemaakt, dan moet de huurder de zaak in dezelfde staat opleveren waarin die volgens de beschrijving is aanvaard — met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en van wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.

En dan volgt de zin die alles bepaalt: is er géén beschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Lees dat nog eens. Zonder opnamestaat bij aanvang gaat de wet ervan uit dat de huurder het pand kreeg zoals hij het achterlaat. De bewijslast ligt dan bij de verhuurder. Dat is een wettelijk vangnet voor de huurder, en het is de reden dat een opnamestaat bij aanvang voor een verhuurder geen formaliteit is maar zijn belangrijkste document.

Waarom het contract die regel meestal omdraait

In de praktijk werkt vrijwel elk kantoor- en bedrijfsruimtecontract in Nederland met de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken. En die draaien het uitgangspunt om.

Artikel 24.1 bepaalt dat de huurder oplevert in de staat die bij aanvang in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. Artikel 24.2 regelt vervolgens het geval dat er géén proces-verbaal is: dan wordt het gehuurde geacht bij aanvang te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade, en moet de huurder het in díé staat teruggeven. Daaraan is met zoveel woorden toegevoegd dat de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 BW niet van toepassing is.

Dat is dus een bewuste contractuele uitschakeling van het wettelijke vermoeden. Wie tekent zonder opnamestaat, tekent bij het ROZ-model niet voor een neutrale uitgangspositie maar voor een pand dat geacht wordt smetteloos te zijn geweest.

Twee kanttekeningen die u niet mag overslaan. Het ROZ-model is geen wet: het geldt alleen als partijen het van toepassing hebben verklaard, en er zijn verschillende versies in omloop met onderling afwijkende nummering. Kijk dus altijd in het exemplaar dat bij úw huurovereenkomst hoort.

Drie woorden waar de discussie ontstaat

Artikel 24.3 voegt aan de staat een aparte verplichting toe. De huurder moet het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd opleveren, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, en onder afgifte van alle sleutels en keycards.

"Behoorlijk schoongemaakt" wordt nergens gedefinieerd. Dat is geen slordigheid in het model maar een onvermijdelijkheid: wat behoorlijk is verschilt per pand. Het gevolg is wel dat dit het punt is waarop vertrekkende huurders en beheerders het structureel oneens worden, meestal in de laatste week, wanneer er geen tijd meer is.

De oplossing is simpel en wordt zelden toegepast: leg vooraf vast wat eronder valt. Niet in juridische termen, maar als opsomming van ruimten en onderdelen. Wie dat bij het tekenen van de huurovereenkomst regelt, of uiterlijk bij de vooroplevering, haalt de discussie weg voordat die ontstaat.

De inspectie is het echte moment

Artikel 24.7 schrijft voor dat het gehuurde tijdig voor het einde van de huur door partijen gezamenlijk wordt geïnspecteerd. Van die inspectie maken partijen een rapport, waarin niet alleen de bevindingen over de staat worden vastgelegd, maar ook welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder moeten worden uitgevoerd, op welke wijze en binnen welke termijn.

Dat rapport is het document waar het later allemaal op aankomt. Artikel 24.8 geeft daar tanden aan: werkt een van beide partijen na een aangetekende oproep niet binnen redelijke termijn mee aan de inspectie of aan de vastlegging, dan mag de andere partij de inspectie buiten haar aanwezigheid uitvoeren en het rapport bindend vaststellen.

Voor een beheerder betekent dat: niet komen opdagen is geen verdedigingslinie. Voor een vertrekkende huurder betekent het dat wegblijven van de eindinspectie de slechtst denkbare zet is.

Waarom uitstel geld kost, en hoeveel

Hier zit de bepaling die in offertetrajecten vrijwel nooit ter sprake komt en die de rekensom omdraait.

Blijft de huurder nalatig in het uitvoeren van de werkzaamheden uit het inspectierapport, dan mag de verhuurder ze op grond van artikel 24.9 zelf laten uitvoeren en de kosten verhalen. En artikel 24.10 bepaalt dat de huurder over de tijd die met het herstel gemoeid is, gerekend vanaf de einddatum van de huur, een bedrag verschuldigd is dat wordt berekend naar de laatst geldende huurprijs, inclusief de vergoeding voor nutsvoorzieningen en servicekosten — onverminderd het recht van de verhuurder op vergoeding van verdere schade en redelijke kosten.

Dat sluit aan op wat de wet zelf al regelt in artikel 7:225 BW voor de huurder die het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich houdt: de verhuurder kan over die tijd een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs.

De consequentie is nuchter. Elke dag die de opleveringsschoonmaak uitloopt, kost bij kantoorruimte al snel meer dan de schoonmaakbeurt zelf. Dat maakt planning hier belangrijker dan prijs, en het is de reden dat wij bij mutaties liever twee weken vooruit inplannen dan achteraf goedkoop zijn.

Wat er praktisch onder valt

Uit de eindinspecties die wij meemaken komen steeds dezelfde punten terug. Zet ze vooraf op papier en de oplevering verloopt zonder discussie:

• Vloeren en wat eronder zat. Niet alleen reinigen, maar ook lijmresten van tapijttegels, plakstroken en vloermarkering. Dit is de meest voorkomende twistpunt bij kantoren.

• Sporen van verwijderde zaken. Artikel 24.4 verplicht de huurder alles wat hij heeft aangebracht op eigen kosten te verwijderen. Wat achterblijft zijn de gaten, pluggen, lijmresten en afdrukken van bewegwijzering, logo's en wandsystemen.

• Glas en kozijnen, binnen én buiten. Binnenzijde wordt vrijwel altijd meegenomen, buitenzijde vrijwel nooit — terwijl de eindinspectie bij daglicht plaatsvindt.

• Pantry en sanitair. Vetaanslag in en achter de pantry, kalk in het sanitair. Beide vragen tijd en zijn niet in een laatste avond weg te werken.

• Wat niemand in beeld heeft. Systeemplafonds en verlichtingsarmaturen, technische ruimten, buitenberging, laadkuil en het eigen deel van het parkeerdek.

Wat dit betekent voor beheerder en huurder

Bent u verhuurder of beheerder, dan is uw grootste risico niet een vieze vloer maar een ontbrekende opnamestaat bij aanvang. Zorg dat die er is, laat hem tekenen, en maak de eindinspectie tijdig — niet op de laatste dag.

Bent u vertrekkende huurder, dan is uw grootste risico de doorlooptijd. Laat een vooroplevering doen zodra de opzegging vaststaat, en plan de schoonmaak vóór de eindinspectie in plaats van erna.

Wij voeren oplevering- en mutatieschoonmaak uit in heel Noord-Holland, inclusief vloeronderhoud en het verwijderen van lijmresten en de glasbewassing binnen en buiten die er bij een eindinspectie toe doet. Voor panden die daarna opnieuw in gebruik gaan, sluit dat aan op onze reguliere kantoorschoonmaak; waarom juist kleinere panden daarbij vaak tussen wal en schip vallen, staat in ons artikel over kantoorschoonmaak onder 1.000 m2. Vraag een vrijblijvende prijsindicatie aan of neem contact met ons op.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 224 (teruggave van het gehuurde en de beschrijving bij aanvang) en artikel 225 (vergoeding bij onrechtmatig onder zich houden na het einde van de huur).

• Raad voor Onroerende Zaken, Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, versie juni 2025, artikelen 24.1 tot en met 24.10 over het einde van de huurovereenkomst of het gebruik.

Dit artikel is algemene voorlichting en geen juridisch advies. De ROZ-bepalingen gelden alleen wanneer partijen ze van toepassing hebben verklaard en de nummering verschilt per versie; raadpleeg altijd het exemplaar dat bij uw eigen huurovereenkomst hoort. Laatst gecontroleerd op 31 augustus 2026.