Wat de wet precies eist, en wat niet

Sinds 1 januari 2018 geldt de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Die wet legde iets vast wat daarvoor vrijblijvend was: elke VvE die een gebouw beheert dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd, moet jaarlijks geld opzijzetten voor onderhoud dat niet elk jaar terugkomt. Er gold een overgangstermijn tot 1 januari 2021. Die is dus ruim verstreken.

De kern staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Lid 1 bepaalt dat de vereniging een reservefonds in stand houdt ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Lid 2 bepaalt hoe hoog de jaarlijkse storting minimaal moet zijn, en biedt daarvoor twee routes.

Daar zit het misverstand. Een meerjarenonderhoudsplan is niet als zelfstandige verplichting in de wet opgenomen. Wat verplicht is, is reserveren. Het MJOP is een van de twee manieren om te bepalen hoeveel dat moet zijn. Wie dat onderscheid niet maakt, denkt al snel dat een plan op de plank voldoende is, terwijl het om de storting gaat.

De twee routes uit artikel 5:126 lid 2

De jaarlijkse reservering bedraagt ten minste:

• Route 1 — het MJOP-bedrag. Het bedrag dat de vergadering van eigenaars heeft vastgesteld op basis van een onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar.

• Route 2 — de vaste 0,5 procent. Ten minste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar.

Van deze reserveringsplicht kan alleen worden afgeweken bij reglement of bij besluit van de vergadering met een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen. Dat is een zware drempel, en terecht: het gaat om de financiele buffer van het complex.

Route 2: de 0,5 procent van de herbouwwaarde

Dit is de eenvoudige route. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering: het bedrag dat nodig zou zijn om het gebouw volledig opnieuw op te bouwen. Bij een herbouwwaarde van een miljoen euro betekent een half procent dus vijfduizend euro per jaar, te verdelen over alle eigenaren naar breukdeel.

Het voordeel is duidelijk: geen onderzoekskosten, geen discussie in de vergadering, één getal van het polisblad. Het nadeel ook. Het percentage houdt geen rekening met de staat van uw gebouw, met het bouwjaar, met de gevelsoort of met het feit dat het dak over zeven jaar aan vervanging toe is. Voor een complex uit 2015 is een half procent vaak royaal. Voor een galerijflat uit 1968 met betonschade is het bijna altijd te weinig.

Wie deze route kiest, kiest dus voor gemak en accepteert dat de kans op een eenmalige extra bijdrage bij een grote ingreep aanzienlijk groter is.

Route 1: reserveren op basis van een MJOP

De MJOP-route vraagt meer werk vooraf en levert een reservering op die past bij het gebouw dat u werkelijk beheert. De wet stelt daarbij twee harde eisen:

• het plan is maximaal vijf jaar oud;

• het plan kijkt minimaal tien boekjaren vooruit, met de bijbehorende kostenraming.

Een plan uit 2019 voldoet in 2026 dus niet meer, hoe grondig het destijds ook was. En een plan dat vijf jaar vooruitkijkt evenmin, hoe actueel het ook is. Beide fouten komen in de praktijk regelmatig voor.

Wat er in een bruikbaar onderhoudsplan hoort te staan

De wet schrijft geen vorm voor. Dat betekent dat de kwaliteit van MJOP's enorm uiteenloopt. Een plan dat bruikbaar is voor de reservering en voor de besluitvorming in de vergadering bevat in elk geval de volgende onderdelen.

Een volledige opsomming van bouwdelen

Niet alleen dak, gevel en kozijnen, maar ook de onderdelen die bij een oppervlakkige inspectie buiten beeld blijven: voegwerk, dilatatievoegen, hemelwaterafvoeren, galerij- en balkonvloeren, hekwerken en de bevestiging daarvan, dakranden en daktrimmen, ventilatieroosters, en bij hoogbouw de gevelankers en de voorzieningen voor gevelonderhoud.

Een objectieve conditiebeoordeling

De gangbare methode hiervoor is de conditiemeting volgens NEN 2767. Daarbij krijgt elk bouwdeel een conditiescore van 1 tot en met 6, waarbij 1 staat voor nieuwbouwkwaliteit en 6 voor technisch rijp voor sloop. Het voordeel van die schaal is dat hij het gesprek in de vergadering objectiveert: "de galerijvloeren staan op conditie 4" is een ander gesprek dan "de galerijen zien er slecht uit".

Een kostenraming die gelijkmatig over de jaren is verdeeld

Het doel van de reservering is dat er geld is op het moment dat het werk moet gebeuren. Een plan dat alle kosten in jaar acht laat vallen zonder de storting daarop af te stemmen, doet zijn werk niet.

Onderscheid tussen preventief en correctief onderhoud

Dit is het onderdeel dat het vaakst ontbreekt, en waar de meeste winst zit. Gevelreiniging, het reinigen van dakvlakken en het vrijhouden van hemelwaterafvoeren zijn preventieve maatregelen: ze verlengen de levensduur van het bouwdeel eronder. Een MJOP dat alleen vervangingsmomenten inplant en het onderhoud daartussen weglaat, rekent zichzelf rijk. De vervanging komt dan simpelweg eerder dan het plan aangeeft.

Waar het in de praktijk misgaat

Uit onderhoudsinspecties komen steeds dezelfde punten terug bij complexen waar het plan niet aansluit op de werkelijkheid.

• Het plan is verouderd zonder dat iemand het merkt. De vijfjaarstermijn loopt stil af. Er is geen agendapunt dat erop wijst, want het plan zelf meldt zijn eigen houdbaarheidsdatum niet.

• Vervuiling wordt als cosmetisch weggezet. Algen en mosgroei op een gevel of dakvlak houden vocht vast. Op noordgevels en op platte daken met slechte afwatering versnelt dat de aantasting van voegwerk en dakbedekking meetbaar. Wat als schoonheidsprobleem in de notulen komt, is vaak een onderhoudsprobleem.

• Bereikbaarheid staat niet in de raming. Het verschil tussen werk dat vanaf een steiger kan en werk waarvoor een gondel, hoogwerker of touwtoegang nodig is, is voor de kosten vaak bepalender dan het aantal vierkante meters. Bij complexen boven de vier bouwlagen valt de raming daardoor structureel te laag uit.

• Het plan blijft op de plank liggen. Het is opgesteld voor de reservering en daarna niet meer gebruikt als werkplan. De storting klopt dan wel, maar het onderhoud gebeurt alsnog reactief.

Wat dit betekent voor uw VvE

Kort samengevat: reserveren is verplicht, een MJOP is dat niet. Maar de vaste 0,5 procent is een gemiddelde, en gemiddelden passen zelden op een specifiek gebouw. Voor een jong complex in goede staat is de eenvoudige route vaak verdedigbaar. Voor naoorlogse bouw, voor complexen met galerijen en balkons, en voor gebouwen aan de kust waar zoutbelasting meespeelt, geeft een actueel plan een realistischer beeld en voorkomt het onaangename extra bijdragen.

Loopt uw plan tegen de vijfjaarsgrens aan, of is er nooit een opgesteld? Dan begint het bij een feitelijke opname van de staat van het gebouw. Wij voeren die uit als visuele gebouwinspectie en vertalen de bevindingen naar een meerjarenonderhoudsplan met onderbouwde raming. Voor het onderhoud dat daaruit volgt, van gevelreiniging tot galerij- en terrasreiniging, werken wij in heel Noord-Holland voor VvE's en vastgoedbeheerders.

Wilt u weten wat er voor uw complex nodig is? Vraag een vrijblijvende prijsindicatie aan of neem contact op.

Bronnen

• Artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek Boek 5, over het beheer van de gemeenschap en het reservefonds.

• Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, in werking getreden op 1 januari 2018 met een overgangstermijn tot 1 januari 2021.

• NEN 2767, de norm voor conditiemeting van gebouwen en installaties, met conditiescores 1 tot en met 6.

Dit artikel is algemene voorlichting en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel over uw specifieke situatie het splitsingsreglement van uw VvE of een jurist. Laatst gecontroleerd op 8 augustus 2026.